Todo lo que debe saber antes de comprar vivienda

Primero: escoja el mejor punto.

Lo primero que debe hacer antes de comprar vivienda, amable lector, es encontrar una buena propiedad y para lograrlo, como lo aseguran los norteamericanos, los tres requisitos más importantes son: punto, punto y punto, pues una propiedad bien ubicada vale oro.

El ideal es que usted mismo seleccione la vivienda (casa o apartamento) que más le guste, buscando, al mismo tiempo y en la medida de lo posible, que aquella esté situada cerca de su trabajo, del de su cónyuge y de los colegios y universidades de sus hijos y ojalá que, a esos lugares, usted o sus familiares, puedan desplazarse caminando.

Aunque ello es relativo y de acuerdo con sus necesidades, podría llegar a ser importante que, cerca de la vivienda que usted seleccione, pueda encontrar: una iglesia, una clínica o un centro de salud, un supermercado, una farmacia, uno o dos restaurantes o una cafetería, una tienda del barrio; una papelería; una estación de la Policía Nacional o siquiera un CAI. Mientras más servicios se presten cerca a esa propiedad mejor localizada estará.

Verifique los accesos a la copropiedad desde las vías públicas, la peatonalidad, la seguridad, las vías alternas, la calidad del trasporte público, si hay o no ciclovías, los tiempos de desplazamiento y la infraestructura del sector. Con otras palabras, es importante que usted pueda llegar a esa propiedad por distintas vías. Por ejemplo, para quienes viven en el sector del Poblado en Medellín, por Las Palmas, por Castropol, por la 34 o por la 10 y para quienes viven en Bogotá, por la Séptima, por la 15, por la 30, etc. La idea es que usted pueda llegar a la propiedad o alejarse de ella por distintas vías, por distintas calles y carreras, entradas y salidas y ello es importante para quienes por seguridad deben cambiar de rutas e igualmente, porque ellas le facilitarán vencer algunos congestionamientos vehiculares.

Visite el inmueble y hable con la administración

Si le interesa la propiedad solicítele, desde un principio, una cita al administrador de la copropiedad y revise con él, el presupuesto mensual de ingresos y de egresos. Verifique, igualmente con él, cuál es el valor real de la cuota mensual de administración y qué otros pagos deben hacerle los copropietarios a la copropiedad mensualmente. Pregúntele, por ejemplo, ¿si la copropiedad tiene deudas (pasivos) y por cuáles conceptos? y ¿si tiene activos y dónde los tiene?; ¿cuánto dinero tiene en cdts?, ¿cuánto dinero tiene en la reserva legal? ¿si existen cuotas extraordinarias decretadas pendientes de pago y a cuánto asciende esa deuda, en relación con la propiedad que usted piensa adquirir? ¿qué obras piensa emprender la administración, en el corto, mediano y largo plazo, cuál sería su valor estimado y cuanto le tocaría aportar a usted? ─reparación de fachadas, pintura, cambio de ascensores, etc ─? ¿Si existen demandas contra el edificio y por qué monto? En una palabra, infórmese de todos los pormenores posibles, hasta consultándoles a los vecinos del barrio.

Aproveche la oportunidad y pregúntele al administrador qué personas viven en la edificación, pues es posible que su peor enemigo o un bandido, llegue a ser su vecino. Tenga en cuenta que usted va a invertir muchos millones en esa propiedad.

Revise las zonas comunes

Una vez que acceda a la copropiedad observe el estado de las construcciones y el de las zonas comunes de circulación, acceso a parqueaderos, cerramientos, cámaras de seguridad, red contra incendios. Visite igualmente las zonas comunes recreativas y verifique humedades, fisuras, grietas, estado de las zonas verdes, fallas de seguridad.

Si usted es adulto mayor, cerciórese de que la unidad tenga un buen ascensor, pues si el ascensor no está funcionado o se prevé que hay que cambiarlo o que hay daños estructurales en el edificio, usted terminará contribuyendo al pago de un nuevo ascensor o a la reparación de éste y de los mencionados daños, ello mediante el pago de cuotas extraordinarias, que no estaban en su presupuesto.

Revise el estado de la vivienda

Al ingresar al inmueble que piensa adquirir, observe cuidadosamente y califique la calidad de los materiales y el estado de la cocina y de los baños ─ cuyos valores de reposición son realmente significativos ─; el de los ductos de ventilación; el de los techos, pisos, paredes, puertas y el de toda la obra de madera. Verifique, por ejemplo, que las obras de madera como los techos y las puertas no estén siendo atacadas por el comején u otras plagas, que puedan llegar a destruir adicionalmente todo su mobiliario.

Verifique si la unidad tiene el nivel de iluminación o de penumbra que usted requiere.

Mire si a la vivienda la golpea el poniente, porque si usted sufre de calores puede terminar comprado un horno para vivir en él, aunque a algunos les encanta el sol, porque sostienen que “Donde entra el sol no entra el médico.”

Evite la contaminación visual y auditiva

Observe, desde todas las ventanas del inmueble, el entorno. Califique la contaminación visual, el ruido de vehículos, la calidad del aire, las líneas de energía, la potencia de los transformadores, el registro de otros inmuebles, los taludes. Tenga en cuenta las limitaciones propias de su edad y las de los miembros de su familia en relación con las alturas, uso de escalas, desniveles, etc.

Visite el inmueble que piensa adquirir, a distintas horas y en distintos días, principalmente el viernes en la noche, para que mida el nivel de ruido. Fíjese, por ejemplo, si cerca del inmueble que piensa adquirir, funcionan establecimientos de comercio o de servicios y cerciórese si generan o no ruido o u otro tipo de contaminación (licoreras, talleres de motocicletas, aglomeraciones callejeras, papayeras, si hay o no malos olores, etc.)

Los apartamentos situados en lomas, con alto tráfico vehicular, pueden inundar su hogar de olores insoportables a caucho quemado y a líquido de frenos.

Si a dos o tres metros de las ventanas, del apartamento seleccionado, hay uno o dos transformadores de alta tensión, debe considerar que estos elementos emiten campos electromagnéticos, los cuales tienen efectos a corto plazo sobre el cuerpo humano y posiblemente pueden llegar a ser cancerígenos a largo plazo.

No solo el tamaño, sino la altura también es importante

Tenga en cuenta que los apartamentos situados en los dos primeros pisos tienen más riesgos de que en ellos se presenten hurtos.

Si la vivienda es para adultos mayores, no la adquiera en pisos muy altos; máximo en un piso siete, pues si se presenta una calamidad como un terremoto o un incendio, los bomberos no tienen escaleras que les permitan llegar al piso dieciocho y para un anciano o para una persona con algunas discapacidades subir o bajar 15 o más pisos es prácticamente imposible.

¿Es mejor comprar vivienda nueva o vieja?

Los apartamentos nuevos son muy bonitos, pero también son más costosos y su sostenimiento mensual es mayor, pues los impuestos para el constructor y los impuestos prediales o catastrales que tendrá que pagar el comprador, usted amable lector, son casi que confiscatorios y cada año se incrementan más y por ello, por esa corrupta voracidad fiscal del Estado, no hay una mayor oferta de vivienda en Colombia. Política voraz que frena la economía, pues al frenarse la construcción se acaba con el empleo no calificado y con todas las industrias que producen bienes para ella y para los hogares (cemento, adobes, hierro, cortinas, electrodomésticos, muebles, etc.).

Tenga en cuenta que los apartamentos viejos son más baratos y que ya existen, que son tangibles y no meras ilusiones, porque no hay que construirlos, pagan un menor impuesto predial o catastral y tienen la ventaja de que se dejan remodelar, lo que no sucede con muchos de los apartamentos nuevos, en los cuales usted no puede demoler ninguna de sus paredes, pues su estructura no lo permite.

Si va a comprar vivienda en planos tenga mucho cuidado al hacerlo, hágalo con constructores muy acreditados, con dineros asegurados en encargos fiduciarios y previa revisión del cumplimiento de las normas de licenciamiento, pues corre el riesgo de que el constructor le robe todos sus ahorros, como les ha pasado a centenares de colombianos, o que la edificación simplemente quede mal construida, como la de Space; aunque, para ser franco, las tales fiduciarias han fallado y en no en pocas ocasiones, pues nada les han garantizado a los compradores, aunque ya hay providencias que sentencian que las fiduciarias responden en su condición propia y no como simples voceras de los patrimonios autónomos. Exíjale a la fiduciaria que le certifique que es lo que le garantiza. Pero si no hay fiduciaria de por medio no invierta.

Asesórese de un ingeniero estructural y de un corredor inmobiliario

Viejo o nuevo el apartamento o la residencia que usted hubiere seleccionado, antes de tomar la decisión de comprarla, de cerrar el negocio, de firmar un contrato de promesa de compraventa o la escritura de compraventa, debe solicitar, en lo posible, los servicios de un ingeniero estructural y patólogo reconocido, para que revise la edificación y para que le garantice que esa estructura no presenta fallas o daños estructurales que puedan llevar a las autoridades o a la naturaleza a derribar esa construcción en el corto o mediano plazo, como sucedió en Medellín con el famoso edificio Space. Si el ingeniero no se lo puede garantizar y le muestra o señala fallas estructurales, no compre ese inmueble, pues recuerde que en la región hay más de 18 edificios con problemas estructurales y más de 2.600 familias afectadas.

Asimismo, asesórese de un corredor inmobiliario (comisionista de propiedad raíz) afiliado a la lonja, serio y de prestigio, alguien especializado en la zona. Recuerde que este profesional obtiene una comisión que le paga el vendedor por la venta y por ello no vacile en consultarle su opinión. Adicionalmente, solicítele información precisa sobre planes viales, derrames de valorizaciones pendientes y expectativas de valorización del inmueble. Si es un lote para construir, pídale que le solicite al municipio la norma de uso del suelo de fecha reciente y verifíquela ante una curaduría urbana, la cual le brindará asesoría gratuita y le indicará con precisión los aprovechamientos permitidos y si ese corredor no le genera confianza, consulte con otro corredor, quien por darle su opinión no es de esperarse que le cobre honorarios muy altos.

Documentación requerida para comprar vivienda

Contrate los servicios de un abogado especialista en derecho inmobiliario, en bienes, para que estudie los títulos de esa propiedad. Para ello es muy importante facilitarle al abogado los siguientes documentos:

1. Certificado de libertad o de diez (10) años, técnicamente conocido como Folio Real de Matrícula Inmobiliaria. Se dice de diez años porque si usted posee un bien inmueble, con título o sin título, durante un lapso de 10 años, acaece en su favor el fenómeno de la prescripción adquisitiva, que es un modo de adquirir el dominio de las cosa ajenas por el transcurso del tiempo, antes se llamaba certificado de 20 años (Art 2531 cc) !Consulte un buen abogado especialista!
   
2. Copia de todas las escrituras relacionadas en el certificado de libertad, que tengan menos de diez (10) años de haber sido inscritas.

¡No permita que el certificado de libertad se lo entregue el vendedor!

Solicíteselo usted directamente a la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos o descárguelo de la página oficial de esa entidad, de la Superintendencia de Notariado y Registro (SNR) (www.supernotariado.gov.co ), pues un vendedor deshonesto, le puede entregar un certificado falso, en el que se hubiere reemplazado el nombre del verdadero propietario por el de un estafador o eliminado alguna anotación. Revise usted también cada uno de los numerales de ese certificado y si en alguno de sus numerales ─con los que se detallan cada una de las anotaciones que en el aparecen ─, lee las palabras hipoteca, embargo, registro de una demanda o cualquier inscripción en la que se lea juzgado o Fiscalía General de la Nación, absténgase de comprar la vivienda o de suscribir un contrato de promesa de compraventa, sin haber consultado previamente el punto con su abogado, quien debe elaborar el contrato de promesa, los Otro si y las minutas que se protocolizarán en una notaría y, si esos documentos los elabora el vendedor, hágalos revisar de su abogado antes de firmarlos.

La importancia del contrato de promesa de compraventa

Es mejor pagarle a un buen abogado para que le revise los títulos y le elabore un buen contrato de promesa de compraventa o para que le revise siquiera el que le presente su vendedor, que sentarse a llorar la pérdida de sus millones. Ese contrato lo puede elaborar un abogado que conozca la ley y la jurisprudencia sobre este tipo de contratos.

Los peligros son muchos: por ejemplo, un constructor o un vendedor deshonesto, puede elaborar una promesa que no le dejará al juez otra salida que declarar su nulidad y ello le permitiría a esa prominente vendedor, a quien le prometió en venta una propiedad y le incumplió los términos de ese contrato, burlarse de cualquier acción judicial que usted promueva en su contra.

¿Qué debe incluir un contrato de promesa de compraventa?

Recuerde que ese contrato debe constar por escrito y que en él se deben identificar muy claramente las partes contratantes y el objeto que se promete en venta, la casa o el apartamento, trascribiendo los linderos generales de la copropiedad y los del apartamento o de la casa que piensa adquirir; describir los títulos antecedentes por los cuales el vendedor adquirió la propiedad; el precio y la forma de pago y señalar muy claramente el día (fecha), la hora y la notaria en que usted y su vendedor suscribirá la escritura etc, so pena de que la promesa sea nula. En materia de multas y indemnización de perjuicios asesórese. No copie minutas de otros negocios.

La escritura del inmueble

Tenga en cuenta que el contrato de compraventa es solemne y, por lo tanto, debe celebrarse y constar en una escritura pública, otorgada en cualquier notaria del país, pero que para que opere la enajenación es necesario que esa escritura se registre únicamente en la oficina de registro del lugar donde se halle situado el inmueble y si no se celebra así y se registra como se dijo y, por el contrario, la compraventa se celebra por documento privado, no es que sea nula o ilegal, es inexistente, ello a la luz de lo dispuesto por el inciso 2º del artículo Art 898 del Co de Co.

La escritura debe registrarse únicamente en la oficina de registro del lugar donde se halle situado el inmueble

Costos de la escritura y de su inscripción en la oficina de registro.

La costumbre es la de que todos estos gastos se pagan por mitades, salvo los de registro que los paga el comprador. Pero las partes pueden pactar lo que quieran, sobre sobre este punto. Esos gastos equivalen al 3.5% del precio total pactado en la escritura. Eso gastos están regulados por la resolución 6610 de 2019 (consúltela) y son los siguientes, los que deben liquidarse con base en el precio total de venta:

1. Derechos notariales: equivalen al 0,54% del valor de la venta.
2. Hipoteca:equivalen al 0,54% del valor de la venta, los paga el comprador
3. Retención en la fuente: la paga el vendedor, siempre y cuando sea una persona natural y no jurídica y equivale a un uno por ciento (1%), del valor de la venta.
4. Rentas departamentales: el 10.5 por mil mas estampillas, en total el 11 x 1000. En Bogotá se llama impuesto de beneficencia.
5. Derechos Oficina de Registro: Oscilan entre el 6.22 por 1.000 y el 9.10 por mil, dependiendo de valor del precio de venta, como se detalla en la resolución 6610 del 27 de mayo del 2019, expedida por la Superintendencia de Notariado y Registro.

Rangos	Inicio	Final	Tarifas
<= 10 Smlmv	–	< $8.281.160	$ 36.400
> 10 Smlmv – <= 150 Smlmv	>= $8.281.161	<= $107.655.080	6,22 x mil
> 150 Smlmv – <= 260 Smlmv	>= $107.655.081	<= $215.310.160	7,73 x mil
> 260 Smlmv – <= 385 Smlmv	>= $215.310.161	<= $318.824.660	8,61 x mil
< 385 Smlmv	>= $318.824.661		9,10 x mil

Existen herramientas en línea para liquidar costos de registro como esta, que puede ayudarle a calcular estos valores, particularmente si se trata de un inmueble en Bogotá.

Hipoteca de mayor extensión

Exija que en su escritura de compraventa se levante, de manera proporcional, el gravamen de mayor extensión que afecte a la unidad privada objeto del acto, si usted queda debiendo dinero, pues si el constructor no paga ese crédito lo va a pagar usted y si usted no queda debiendo exija que se cumpla lo dispuesto por el parágrafo del artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal, de la ley 675 de agosto 3 del 2001.

Pago del precio

Este solo se debería pagar cuando la escritura a su nombre sea registrada en la oficina de registro de instrumentos públicos y puntualmente cuando en el certificado de 10 años, su nombre aparezca como propietario y para ello el pago puede hacerse, mediante cheque de gerencia que usted le debe comprar al banco, pero solicitándole que solo se lo entregue al vendedor cuando el banco obtenga, por Internet, un certificado de libertad que lo acredite a usted como nuevo propietario del bien objeto de la compraventa.

Tenga en cuenta que en Colombia, en el mejor de los casos, antes de cinco años, no hay quien le resuelva a usted ningún un problema, por ello debe imaginárselos y evitarlos.

Extinción de dominio: un peligro del que nadie se salva

Podría ocurrir que la Fiscalía no saque a tiempo del comercio inmuebles que la Policía haya reportado como de propiedad de narcotraficantes, lo cual les daría tiempo a esos criminales de encontrar terceros de buena fe exenta de culpa a quienes estafar y venderles estos inmuebles. A los días de perfeccionarse las corruptas compraventas (escrituras y registros), la Fiscalía les podría iniciar a estos terceros de buena fe procesos de extinción de dominio, y así perder definitivamente la inversión, pues no es común que el ente investigador adopte una decisión antes de 15 ó 20 años.

Son muchísimas las víctimas como las de McDonald’s, Soler Garden o las de Meritage, entre otras muchas. Por ello es importante averiguar muy bien quién es el vendedor. Antes de iniciar la negociación pídale a su corredor inmobiliario o comisionista que revise cuidadosamente la lista Clinton, SARLAFT, con el fin de verificar que ninguno de los vendedores o de sus parientes más cercanos, tenga antecedentes judiciales, sea un testaferro o esté involucrado en lavado de activos, narcotráfico o terrorismo.  

Vale la pena resaltar que la Corte Constitucional en agosto de 2020, expidió la sentencia 327, la que aún no ha sido publicada y que según Legis “le pone fin a la inseguridad en el mercado inmobiliario… Es una decisión que pone las cosas en su lugar, a los terceros de buena fe no se les puede pedir más de lo que incluso el propio Estado puede hacer. De ahora en adelante, los ciudadanos responderán por el negocio jurídico, pero no por el pasado judicial de los anteriores dueños de las propiedades.”

https://www.ambitojuridico.com/noticias/analisis/penal/extincion-de-dominio-la-sentencia-que-le-pone-fin-la-inseguridad-en-el

Estudie el Reglamento de Propiedad Horizontal y hágase elegir en la junta de administración

Estas son las reglas del juego que se aplican en el edificio, estúdielas para que conozca de primera mano qué está permitido y que está prohibido y pueda hacer valer sus derechos; asimismo, le recomiendo que se haga elegir en la junta de administración, pero exigiendo que la copropiedad compre una póliza de Responsabilidad Civil para Directivos y Administradores que cubra las indemnizaciones que tenga que pagar la copropiedad, por la adopción de decisiones administrativas culposas o incorrectas, que se les atribuyan a los miembros de la junta de administración o al administrador de la copropiedad; ello para que como miembro de esa junta haga cumplir ese reglamento y para que evite que algunos miembros de esa junta inflen todos los gastos del edificio, contratando por el doble o por el triple de lo que realmente valen las cosas o los servicios requeridos por la copropiedad, lo que incrementará así los pasivos del edificio en beneficio de aquellos y, como es obvio, usted y otros copropietarios, tendrán que pagar esos sobre costos o cubrir esos pasivos.

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